改革开放40年，如果要在中国找出一个行业，既对经济的发展持续产生重大影响，又牵引着万千国民的心，房地产行业应该是其中的首选。

而若要提到房地产行业中的研究样本，富力地产的名字绝对不能被忽略。

以收购旧工厂项目起家的富力，是中国首批自我觉醒和崛起的房企，是中国地产界的贵族。公司成立始，富力在旧厂改造之路上一路高歌猛进，原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等变为一个个富力楼盘。

“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

城市更新项目成本低、利润率高，是富力报表利润高速增长的永动机。

如今，随着全国城镇化率的提高，存量时代正在到来。在存量房竞技场上，手握旧改王牌的富力，抢先了不止一个身位。

近日富力发布的2019年财报显示，富力地产全年实现营业额人民币908.1亿元，净利润人民币100.9亿元，增长率分别为18%及16%。

逆市周期下，营业额，净利润关键指标齐增长，尤为可贵。而且杠杆率降，融资成本低。

中国的房地产企业有极大相似，但又各有各的特点，很显然富力的特质是：最安全和性价比最高的标的，运作模式明显优于增速不增利的高杠杆企业。

截至2019年底，富力已签约城市更新项目超70个，总建筑面积超过7000万平方米，可售面积超4000万平方米。目标短期内可为集团增加1000万平方米的可售面积，相当于2000亿可售货值。

风已起，富力正在蓄力发力，再次起跑。

从容不迫

越是市场不好的事情，越是考验企业经营能力和自身实力的时候。

2019年全年经营环境并不稳定，但富力集团这份成绩单依然耀眼。

财报显示，富力2019年权益合约销售总金额1382亿元，同比稳步增长5.4%；销售面积约1255万平方米，同比增长23.3%。

富力这两年的销售增长都很不错，2018年高达60%！2019年依然保持正增长，毛利率也保持良好的水平。

数据不会说谎，毛利率及物业销售的毛利率分别为32.8%及34.9%，位于行业较高水平。

收入来源结构看，富力愈加稳健、多元。2019年全年，富力在售项目210个，分布在国内的26个省份（含直辖市、自治区）；其中在一线及二线城市的协议销售比例最高，占比约64%。

2019年房地产行业面临的困境大家有目共睹，在此背景下，富力集团的各项指标能逆市增长，可见其深厚、过硬的内功。

同时，2019年，富力经营现金流持续改善，现金储备充足。

截至2019年末，其现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元。

对房企来说，现金流就是生命线，尤其在不确定性因素加强的当下。

富力的现金流足以覆盖经营中的资金需求。手里有钱，心头不慌。充沛的现金流让富力在2020年格外从容。

财务健康

报告期内富力的债务结构得到全面优化，借款年期组合取得良好平衡。

债项中，一年内、一年至五年内及五年后到期的分别占负债总额的32%、57%及11%。

降负债是富力这几年持续的主题。实际上公司已采取了各种措施降负债。在业绩发布会上，集团董事长李思廉表示，自去年下半年开始，富力就主动将主要精力放在纠正集团财务健康上，减少支出成本的同时，不断拓宽企业的资金来源。

在繁荣时期，高杠杆、高负债都是企业扩张的利器。但在横盘乃至下行时期，高杠杆、高负债反而容易变成负资产。

富力的前瞻性由此可见，在在经济和金融出现紧缩迹象时，迅速去杠杆，降低负债。

融资成本低是富力的另一大优势。2019年全年平均融资成本6.6%，低于房企平均成本。低融资成本保证了利润率。

2019年，富力还拓宽了融资渠道，以每股13.68港元，发行了2.73亿新H股，募集资金总额37.35亿港元，这是2006年以